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房屋轉增貸流程為何?銀行好過嗎?轉增貸試算後怎麼選才划算?

房屋轉增貸流程為何?

活動說明

【房屋轉增貸】轉增貸流程原則上與一般房貸流程一樣,只是多了一個由原銀行改到新銀行的貸款債權轉移的程序。轉增貸銀行好過嗎?房子經銀行鑑價後無增貸空間,以及其他個人信用方面因素都會影響過件率。轉增貸試算後怎麼選才划算?例如:貸款1000萬,原利率 2%,轉貸後利率 1.4%,利息差 0.6%,一年即省下6萬元,轉貸成本需低於六萬才划算。

【房屋轉增貸】轉增貸流程為何?

房貸轉增貸的申請流程,原則上與一般房貸流程一樣,只是多了一個由原銀行改到新銀行的貸款債權轉移的程序。

  • 提出申請:親至銀行填寫貸款申請書,並繳交所需資料(0.5天)
  • 房屋鑑價:銀行房屋鑑價部門須至房屋進行鑑價作業,主要看房屋現況,如果重新裝潢可加分(2天)
  • 進行審核:初步估價後若有增貸空間,銀行會就你提供的資料開始進行審核(3-5天)
  • 對保簽約:貸款核准後,借款人需親至銀行進行對保簽約作業(0.5天)
  • 設定抵押:委由代書送件或本人親至地政事務所,辦理抵押權設定(1~2天)
  • 撥款入戶:抵押權設定完成後,銀行撥款至帳戶(0.5天)

房屋增貸流程從提出申請至撥款入戶合計約7~10個工作天,即可完成撥款。

※由於轉貸需要代償與塗銷這兩道手續,加上牽涉到兩家銀行的作業流程,全程所需時間約 2~4 週。若信用良好,原銀行也可能會為了爭取而提供更佳方案。

【房屋轉增貸】轉增貸銀行好過嗎?

如果有以下這些情形,銀行可能認為你屬於高風險族群,導致房屋增貸辦不過:

  • 職收不明,工作是屬於領現的族群
  • 申請人信用狀況不佳,貸款曾有遲繳記錄,或信用評分過低
  • 負債比例太高,有動用信用卡循環或預借現金等
  • 房子經銀行鑑價後無增貸空間
  • 以往的房貸繳款紀錄不佳
  • 申貸前找多家銀行申貸信貸或車貸等,造成多家銀行送件查詢

若真的考慮抵押房屋來籌措資金,會建議先申請房屋增貸,若未過件、或對於額度不滿意,再考慮申請房貸轉貸、或房貸轉增貸。畢竟轉貸基本上就是新增一筆房貸,還需要處理原本的房貸,時間成本跟金錢成本合算下來並不划算。因此,若有大額的資金需求時,您也可以考慮申請二胎房貸。

二胎房貸就是第二筆房屋貸款,在不改變原本房屋貸款的情況下,向別家銀行再申請一筆房貸,這筆貸款的利率會比較高,還款期限也較短,以銀行二胎房貸來說,利率最低2.49%起、貸款期限最長可到15年,但向銀行貸款的唯一前提,仍是維持良好的個人信用,但現行銀行一胎貸款大都已貸滿,想要辦理二胎房貸通常無貸款空間、額度也不高,大約僅30~80萬不等的金額。

雖然銀行二胎房貸利率較低,但除非是優質客戶,或是房屋增值空間較多,才能符合銀行貸放條件進而順利核貸,多數客戶可拿到的利率會落在5~7%左右,相較民間貸款條件相當親民。

但相對的是,銀行審核規範較嚴格,審查時間也較久,額度更是不高,對於急需資金或較大額度的客戶來說,可能緩不濟急,這時建議可以尋求股票上市融資公司:新鑫股份有限公司辦理,新鑫二胎房貸審理時間僅需一天,最低利率7%,最高額度300萬,貸款成數更可以達到房屋鑑價的110%,對客戶來說等於多了一個新的選擇。

要向新鑫股份有限公司辦理二胎房貸,必須透過經銷商辦理,好房貸是新鑫二胎房貸的優質經銷商,不僅過件率高達90%,更沒有額外的服務費,新鑫二胎房貸能夠提供最高的貸款成數,審核條件比銀行寬鬆,滿足現金收入的自營商或個人工作室、對於沒有薪資證明的族群,也能迅速核貸並撥款,好房貸二胎房貸最高可申請300萬資金,不管是債務整合或是投資理財,都能夠達到最大的幫助。

【房屋轉增貸】轉增貸試算後怎麼選才划算?

一般而言,申請房屋增貸房屋轉增貸,都能夠享有與原本房貸差不多的利率,銀行會依據房屋殘值與個人狀況進行估算,通常落在年利率1.4%~3%,由於每家銀行申貸條件與利率都不盡相同,申貸前可以多方比較參考,選擇你可以接受的貸款條件與方式。房貸轉增貸的費用有以下這些:

轉貸銀行的手續費

向銀行申辦房屋貸款都會有一筆手續費用,轉貸視同重新辦理房貸,所以也會收取帳管費、徵信作業費、代償費等貸款手續費用。依各銀行規定,費用約為 5,000~12,000元不等。

抵押設定的作業費

辦理房屋轉貸/房屋轉增貸時,須至地政機關塗銷原銀行的抵押權設定,並將設定轉貸銀行的抵押權,須花費:書狀費80元/張、政府規費為貸款金額的 0.12%、代書費 2,500~6,000 元,及代書塗銷前貸銀行設定的代書費用約 1,500~2,500 元。

原房貸的提前清償違約金

多數銀行因為利率前低後高型,所以會辦理房貸的時候會簽約綁定,通常為1~3年,如果提早清償的話會有一筆違約金。例如:綁約三年,第1年轉貸違約金比例最高(約貸款本金的1%),再逐年遞減(第2年0.75%、第3年0.5 %)。

※一般會以一定比例 x 貸款本金(或餘額)來計算

綜合以上費用,以貸款金額 500 萬計算,整個轉貸成本約在 35,000元左右。各家銀行的房貸轉貸、房貸轉貸利率都差不多,建議您與其一間間作比較,不如直接找平常有往來的銀行,除了有機會取得較低的利率之外,也可能會有手續費用上的優惠。

只要第一年省下的利息比轉貸成本還多,就表示轉貸是「划得來」的,這時候就可以考慮申請轉貸,例如:貸款1000萬,原利率 2%,轉貸後利率 1.4%,利息差 0.6%,一年即省下6萬元,轉貸成本需低於六萬才考慮申請房屋轉貸。建議您,房貸轉貸的利差至少 0.3%以上,才會划算。

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