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【銀行房貸】銀行貸款流程與試算利率為何?1篇解析民間借款與銀行貸款比較

【銀行房貸】銀行貸款

活動說明

【銀行房貸】銀行貸款流程為何?首先決定貸款方式,有無擔保品,然後找到適合的銀行,洽詢貸款專員,條件利率都確認後,送件審核,銀行會來電照會,最後等待撥款通知。銀行貸款試算利率多少?銀行貸款利率會因你的職業、公司規模而有所不同。民間貸款與銀行貸款比較?銀行房貸很困難,民間房貸審核比較寬鬆,撥款也比較快。

【銀行房貸】銀行貸款流程為何?

首先先決定貸款方式,有無擔保品,也就是信貸或是車貸、房貸,然後找到適合的銀行,洽詢貸款專員,條件利率都確認後,送件審核,如果是有擔保品貸款,還會對貸款物件的審查與對保,銀行會來電照會,最後等待撥款通知。

有擔保貸款與無擔保貸款有哪些差異

有提供抵押品的貸款,稱為:有擔保貸款,例如:房屋貸款,土地貸款,汽車貸款等。沒有抵押品的貸款,稱為無擔保貸款,例如:信用貸款或稱小額信貸,無擔保貸款是指:當借款人向銀行申請貸款時,不需要提供任何抵押物品的貸款方式,銀行放款標準是根據申請人的個人信用與工作穩定度,收入狀況等去評估。

從銀行的廣告看起來,信用貸款的申貸條件看似寬鬆,卻有隱藏銀行高標準規定,因無抵押品對銀行來說風險較高,故般銀行仍會考量申請人職業屬性、收入穩定與否、債信狀況等來進行評估,銀行算盤打得精,信貸想要貸好貸滿,幾乎不可能。信貸核准機率低,核貸額度都不高,建議可以改用有擔保品貸款(抵押物),就能提高核貸的機會與核貸額度。

銀行信用貸款

信貸的利率是怎麼計算的呢?就是依照(銀行定儲指數利率+加碼利率=信用貸款利率),而銀行的定儲指數利率,一般都會採機動計息或浮動計息兩種,所謂機動計息就是:參考的定儲利率公佈調整後,隔月就跟著調整;浮動計息則是依照調整週期調整,一般調整週期是三個月。那麼信用貸款的利率是多少呢?一般信用貸款的利率計息區間,約落在1.69%~15.99%左右,而法定最高不得超過16%,超過部分的利息,是可以拒絕支付。

定儲利率:各家銀行參考利率依據不同,有些銀行參考七家或九家銀行利率,如臺銀、土銀、合庫、國泰世華、中信銀、兆豐、台北富邦、台新、永豐等,一年至兩年定期儲蓄存款平均機動利率。

加碼利率:依客戶信用條件、擔保品狀況、授信風險等情形核訂。

根據2021「聯徵中心」統計1~7月,台灣「信用貸款」的平均利率大約為6.02%,銀行的優質客戶甚至可以爭取到3%以下的超低利率,而以上的利率計算皆為「年利率」。

假如你想要爭取較低的「信貸」利率,可考慮這三種方式:

  1. 增加財力甚佳的保人─讓銀行相信你能穩定還款。
  2. 增加其他財力證明─如投資收入、租金收入等銀行查不到的文件。
  3. 增加擔保品─申請「信貸」仍可以提供房子作為附擔保,可順利壓低利率。

銀行房屋貸款

房貸的類型市場上比較常見就兩種:一種是固定利率、一種是浮動利率,也可以稱為:指數型房貸
  • 固定型房貸

就是有一段貸款時間的利率是固定的,固定的這段時間利率會較高一些,除了政府推的優惠房貸,有一年、兩年固定之外,目前市場上有承做固定利率的房貸,只有壽險公司。
  • 指數型房貸

但是99.9%的人,他們都會選指數型房貸,指數型房貸利率的組成是兩個數字加起來,第一個就是會調整的利率,我們稱為浮動利率或指標利率,我們用I來簡稱,這個利率會跟著央行調整,央行只要升息或降息,這個I就會跟著調整,再加上一個固定加碼的利率,這叫加碼利率,這個(加碼利率)是固定的,這個(浮動利率)是會浮動的,這兩個加起來等於你的房貸利率。簡單講,這個I是銀行的成本,大家的成本都一樣,這個固定加碼的加碼利率,就是銀行賺你的利差,你這個加碼利率愈低,你的房貸利率就越低。

另外貸款本金攤還的計算方式有兩種:一種是定額攤還本金, 叫本金攤,第二種叫本息攤, 本息平均攤,還我到底要怎麼選?我要選本息攤或本金攤?

  • 定額攤還本金(本金攤)

  • 本息平均攤(本息攤)

我們現在試算貸款800萬元試算,利率是1.4%,分30年攤還的話,選擇本金攤跟本息攤,月付金的差異:

如果你是選本息攤,一個月月付金是27,500元;如果你是選本金攤,它的月付金是31,500元,所以你選本金攤,剛開始繳的錢會比較多,每個月大概多4,000元,但是這個會遞減,繳到後來,有可能你的月付金只剩下大概27,000、26,000元。

再者本息攤相對就是,還款金額固定。如果你的收入是固定,那你的房貸支付是占你收入的30%以內,我會建議你選本金攤,因為它還本速度比較快,如果你的貸款支付,是超過你收入的30%,那我就會建議你選本息攤,每月的收支固定,較好規劃家庭總收支。

銀行貸款之外的選擇

由於銀行相當重視借款人信用狀況(償債能力),若想藉由銀行來取得周轉資金,對於現金收入的自營商或負債比過高的申請人,很容易因自身條件不好而被銀行婉拒,此時建議你可以考慮好房貸二胎房貸、汽車貸款、機車貸款,讓你只要有房子、有車子就能申請,貸款紀錄也不會被記錄在聯徵紀錄上,能夠更快速滿足你資金上的需求。

好房貸二胎房貸申請流程

  1. 線上填單:線上填單、電話直撥免付費電話0800-213886或LINE我們
  2. 房貸經理電聯並評估送件:進行房屋評估鑑價
  3. 案件審核:2天內可知貸款結果
  4. 房貸核准並相約對保:不須透過代書,由專人相約地政事務所完成對保和抵押權設定
  5. 完成撥款:設定完成後,2天撥款,依各地政辦理速度不同

【銀行房貸】銀行貸款試算利率多少?

銀行信貸的利率大概是多少?

銀行信貸的利率,會因你的職業、公司規模而有所不同。
  • 一般上班族:3.99%~14.99%
  • 上市櫃公司、優質企業員工:2.5%~15.99%
  • 公務人員:2.58%~13.99%
  • 專業人士:1.68%~13.99%

如何取得較低的信貸利率?

通常銀行決定信貸利率的因素有這些:
  • 工作性質(有沒有危險性)
  • 工作年資(滿1年是基本)
  • 收入狀況(工作穩定性)
  • 財務狀況(有無其他負債)
  • 信用評分
如果想要爭取較低的利率,你可以去找平時就有在往來的銀行申請。大多數的銀行,都有針對信用卡卡友、房貸戶、薪轉戶等客戶,提供較優惠的信貸利率。

什麼是總費用年百分率?

總費用年百分率(APR)是將貸款期間的所有成本(多階段利率、開辦費、帳管費等)加總後,計算出來的年「實質利率」,因此當你在比較銀行的信貸方案時,應該要看「總費用年百分率」而不是「貸款利率」。

【銀行房貸】民間房貸與銀行貸款比較?

從金融法規的角度來看,只要不是跟金融機構(銀行、農漁會、信用合作社、壽險公司)申辦的貸款,都稱為民間貸款,所以民間房貸就是找民間的公司辦房貸,或許你想問,臺灣銀行那麼多,隨便選一家都可以辦理吧?為什麼要找民間辦呢?

現實的是,雖然台灣有30幾家銀行,它們對於房貸的審核標準都差不多(一樣嚴格),申辦的基本門檻是:信用須正常、房貸繳款須正常、負債比不可太高(基本規定都是:每月金融機構的負債繳款金額,不可以超過月收入的60%)等條件,所以要房貸增額很困難,才會有那麼多人,退而求其次,改找民間房貸,因為審核比較寬鬆,撥款也比較快。

民間房貸的好處

相較銀行,民間房貸有四大優勢:
  1. 額度高:銀行二胎房貸款審核出來的額度大多在30-50萬間,民間房貸最高可以申請到300萬,不看負債比與月收入22倍的限制,讓你有更多資金可以運用。
  2. 審核鬆:銀行要先看信用評分,要看財力證明,要看工作證明,需要非常多的資料,民間房貸都不用,只要房子估價有空間,房貸繳款紀錄正常,有收入就可以辦
  3. 辦理快:銀行要過五關斬六將,一個房貸申辦下來2~3個禮拜是跑不掉的,很沒有效率,民間房貸僅需3-5天就能完成審核及撥款
  4. 裕融獨享-無代辦服務費:不管找代書、代辦還是當鋪,都會向客戶多收一筆服務費,大約是貸款金額的8~10%不等,裕融二胎無此費用,和銀行一樣,僅有貸款金額1.5%的帳管費及相關地政規費而已,相當親民。

二胎房貸管道的優勢比較

(1) 銀行房屋二胎貸款

  • 貸款利率低
  • 安全性高
銀行次順位房貸的貸款利率為2.5%~16%,是所有二胎貸款管道中最低的、還款壓力也比較輕。而且銀行辦理授信業務時,都須遵守相關法規及主管機關的規範,相對有保障。

(2) 民間房屋二胎貸款

  • 過件率高
  • 撥款速度快
  • 貸款額度高
  • 不上聯徵

民間二順位房貸最大的優勢,就是貸款審核非常寬鬆,不管是信用有問題、或者財務有狀況的客戶都可以申辦民間二胎房貸,幾乎是來者不拒,而且甚至可以申請當天就撥款、貸款額度也沒有上限,是一種可以快速取得大額資金的管道。

此外,由於民間房屋二胎借款屬於私人借貸,不像金融機構需要把借貸紀錄報送聯徵中心,因此申請民間貸款不會影響您的個人信用,甚至有助於改善您的信用分數。

(3) 融資房屋二胎貸款

  • 過件率高
  • 撥款速度較快
  • 貸款額度高
  • 不上聯徵
  • 安全性高

相較於銀行,融資公司的貸款審核較寬鬆、可貸額度也較高,只要不是太嚴重的信用瑕疵、尚有還款能力且房屋仍有貸款空間,都還是有機會申辦裕融新鑫二胎房貸,最快3天就可完成撥款。

此外,申辦裕融新鑫二順位房貸,不僅不會在您的聯徵報告上留下紀錄,也比其他民間借貸管道來得安全有保障。

真實客戶案例-桃園徐小姐

徐小姐是高中老師,在桃園有兩間房子,一間自住,一間出租,因為兩間房子都還在繳貸款,負債比例太高,銀行拒絕她的增貸申請,徐小姐希望找在地的桃園房貸,在找到好房貸後改變了主意,好房貸辦理桃園房貸台中房貸、新北房貸、台北房貸都很有經驗,徐小姐問了很多相關問題,最後決定找好房貸辦桃園二胎房貸。

即使徐小姐負債比略高,但由於職收穩定,經裕融評估審核後,可以申請150萬的資金,房貸占比已達98%,但這150萬的資金,足夠徐小姐整合小額負債及投資,且貸款條件和銀行相當,辦理前後只花了五天就撥款,資金快速到位。

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