土地開發與建地估價及實例作業解析 -台中班 【僅現場】

【土地開發與建地估價及實例作業解析】

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國泰建設30年土開經驗［王英欽］顧問的整套課程教你迅速成為土開達人，以趨近於業界精算作業的估價模式，掌握土地坪效並進階務實地評估地價，往往專家與業餘差異就是數字能精準到多高！

【課 綱】：

🔹 單元 A：土地坪效 【09月13日(六) 下午1點~5點】
（一）建坪 vs. 售坪 → 導正坪效迷思       ① 坊間坪效迷思：未經嚴謹定義與實務議論                ▌效坪迷思＝容積轉坪效×坪效係數常1.6×再乘 (1+獎勵率)                ▌售評＝基地面積×坪效       ② 導正坪效迷思：回歸建設面積計算表                ▌構成坪效因素：適用法規、土地條件、開發規劃                ▌建評=主體建築FA×(1+陽台%)×屋突FA+地下室FA

（二）掌握土地坪效 → 發揮最佳效益 善用總算表       ③ 適用法規：依循土地適用的三個層級的法規
          中央 (一體適用) vs. 地方(適用於該轄區) vs. 都計書(優先適用)土地
       ④ 土地條件：依基地所屬計畫區(土地使用管制要點)的(通案與特例)規定
          土地最大可建(樓地板)面積=(基準＋免計+獎勵+增移) FA

🔹 單元 B：建地估價【09月20日(六) 下午1點~5點】

         ② 精算：土地成本＝收益-毛利-(營建+其他)成本 地價=(土地成本＋他項費用) ÷(1+佣金%＋稅率%) ÷土地面積

（二）務實評估地價 → 投資效益評估 善用高端表  ▌房價：行情價vs. 均價 → 樓上住vs.地面店
  ▌總可售金額：房價×售坪+車位價×車位數 → 售坪vs. 車位
  ▌造價：成本建坪×單價 → 執照坪vs. 銷售坪
  ▌地價=(土地成本＋他項費用) ÷(1+佣金%＋稅率%) ÷土地面積

🔹 單元 C：實例解析估價作業【09月27日(六) 下午1點~5點】（一）前置作業 → 配合業主需求        ① 估價模式：概估 vs. 精算 電腦作業：土地坪效與地價速算彙整表        ② 調查作業：適用法規解讀 適用法規 → 適用範圍 → 適用條件 → 可建額度

（二）估價作業 → 反映基地條件
          ③ 分析→評估：基地條件 vs. 市場
               ▌ 建地條件分析：大環境 → 小環境 → 建地本身
               ▌市調分析：市場動態、產品定位、售價擬議
               ▌效益評估：收益、成本、毛利(率) → 反算地價