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【理財專欄講座】申請二胎房貸管道│風險比較全攻略

活動日期:2022-12-31

活動說明

二胎房貸貸款額度高,還款期限長,是短期資金需求的首要選擇,市面上有提供辦理二胎房貸(二順位房貸)管道有:銀行、代辦、融資公司(裕融新鑫二胎),或者是民間借貸(如代書、當鋪、高利貸),不同二胎房貸貸款管道,額度與風險就會有所差異,申辦二胎房貸前,務必謹慎評估,快跟著本文來一起認識你不知道的二胎房貸風險。

1. 二胎房貸的申請管道有哪些?

二胎房屋貸款的申請管道非常多元,大致上分為銀行、民間貸款及融資公司等三大類型,有些會用二順位房貸、次順位房貸或房屋二胎貸款等名稱,但其實都是二胎房貸。

(1) 銀行二胎房貸

由於二胎房屋貸款的風險較高,因此僅有部分銀行(約10間)提供二順位房屋貸款,且承做額度較低,承做意願也不高。雖然銀行二胎房貸的利率較低、也比民間二胎房貸來得安全有保障,但要通過銀行嚴格的審核真的不太容易。

(2) 民間二胎房貸

非金融機構(如銀行、壽險公司、郵局、信用合作社、農漁會信用部)的借貸,都算是民間借貸,以下是較常見的民間二胎房屋貸款管道:

  • 代辦二胎房貸

就是接受客戶委託「代為辦理」房屋二胎貸款的代辦公司或個人代辦,有些代辦會以資產管理公司、行銷公司命名。

代辦二胎房屋貸款的送件管道可能是銀行、融資公司或當鋪,無論申貸成功與否都會向客戶收取一筆手續費或服務費。

  • 代書二胎房貸

代書主要工作是協助客戶辦理房屋土地過戶及設定,有時也會協助客戶辦貸款,申請管道可能是銀行、也可能是民間金主、甚至是代書自己。

  • 當鋪二胎房貸

當鋪是存在最久的民間借貸管道,當鋪借錢是根據客戶提供的抵押品價值來決定,因此除了當鋪二胎房屋貸款,也有部分業者提供房屋三胎貸款。

  • 高利貸二胎房貸

也就是一般常講的地下錢莊,基本上就是什麼條件都可以借錢,但利息、收費也相對高,甚至可能超出法定範圍。

(3) 融資公司二胎房貸

融資公司是合法設立的公司法人,主要提供企業融資、原車融資、融資租賃、應收帳款收買等服務。目前台灣前三大股票上市融資公司分別為裕融企業、和潤企業、中租控股,其中僅有裕融企業旗下的新鑫股份有限公司提供融資二胎房屋貸款。

2. 二胎房貸管道的貸款額度比較

二胎房貸管道裕融新鑫二胎房貸 銀行二胎房貸代辦二胎房貸代書二胎房貸當鋪二胎房貸高利貸二胎房貸
貸款額度最高500萬最高350萬依送件管道而定 無上限無上限
貸款成數房屋鑑價110%房屋鑑價90%房屋鑑價90%~110%房屋鑑價110%房屋鑑價100%無上限
可貸額度房屋現值–原房貸餘額房屋現值–原房貸設定金額依送件管道而定未說明房屋現值–原房貸餘額無上限

 

二順位房屋貸款的額度到底有多少?如果單看房屋二胎貸款額度,金額最高的二胎房貸管道依序是:高利貸二胎房貸=當鋪二胎房貸=代書二胎房貸>銀行二胎房貸>裕融新鑫二胎房貸

但其實貸款額度不等於真的能借這麼多。申請次順位房屋貸款的首要條件,就是名下的房屋還有貸款空間,如果您原本的房屋貸款(即一順位房貸)成數不高、或者房屋有增值,才有機會貸到比較高的額度。

除此之外,還要注意貸款成數是多少?可貸額度的計算方式又是如何?

(1) 二胎房貸的貸款成數比較

如果以房屋二胎貸款成數來看,成數最高的二胎房貸管道依序是:高利貸二胎房貸>裕融新鑫二胎房貸=代書二胎房貸>當鋪二胎房貸>銀行二胎房貸。

這代表什麼意思呢?假設您的房屋鑑價金額為800萬元,您需要先將這個數字乘上貸款成數,再用計算出來的數字扣除原房貸設定金額或原房貸餘額,這才是您實際上可以借到的額度上限(額度還會因個人條件有所調整)。

  • 裕融新鑫二胎房貸的可貸成數是800萬元 × 110% = 880萬元
  • 當鋪二胎房貸的可貸成數是800萬元 × 100% = 800萬元
  • 銀行二胎房貸的可貸成數是800萬元 × 90% = 720萬元

※不同的二胎房貸申請管道,針對房屋鑑價的結果也可能會不一樣。

(2) 二胎房貸的可貸額度比較

二胎房屋貸款的可貸額度計算方式分為兩種:

  • 房屋現值–原房貸設定金額
  • 房屋現值–原房貸餘額

這兩者的差別在於,前者的計算方式是,無論您原房貸已償還多少金額,都不會增加您的二胎房貸可貸額度,而銀行就是採用此種計算方式;後者則是依據原房貸的未償還餘額來計算,因此只要您原房貸還得多、二胎房貸的可貸額度就比較多,裕融新鑫即用此種計算方法。

3. 二胎房貸管道的優勢比較

二胎房貸管道的優勢

(1) 銀行房屋二胎貸款

  • 貸款利率低
  • 安全性高

銀行次順位房貸的貸款利率為2.5%~16%,是所有二胎貸款管道中最低的、還款壓力也比較輕。而且銀行辦理授信業務時,都須遵守相關法規及主管機關的規範,相對有保障。

(2)  民間房屋二胎貸款

  • 過件率高
  • 撥款速度快
  • 貸款額度高
  • 不上聯徵

民間二順位房貸最大的優勢,就是貸款審核非常寬鬆,不管是信用有問題、或者財務有狀況的客戶都可以申辦民間二胎房貸,幾乎是來者不拒,而且甚至可以申請當天就撥款、貸款額度也沒有上限,是一種可以快速取得大額資金的管道。

此外,由於民間房屋二胎借款屬於私人借貸,不像金融機構需要把借貸紀錄報送聯徵中心,因此申請民間貸款不會影響您的個人信用,甚至有助於改善您的信用分數。

(3) 融資房屋二胎貸款

  • 過件率高
  • 撥款速度較快
  • 貸款額度高
  • 不上聯徵
  • 安全性高

相較於銀行,融資公司的貸款審核較寬鬆、可貸額度也較高,只要不是太嚴重的信用瑕疵、尚有還款能力且房屋仍有貸款空間,都還是有機會申辦裕融新鑫二胎房貸,最快3天就可完成撥款。

此外,申辦裕融新鑫二順位房貸,不僅不會在您的聯徵報告上留下紀錄,也比其他民間借貸管道來得安全有保障。

4. 二胎房貸管道的風險比較

二胎房貸管道的風險

(1) 銀行房屋二胎貸款

  • 撥款速度慢
  • 過件率低
  • 可貸空間較低

 申請銀行二順位房貸,不僅作業流程較漫長,審核也非常嚴格,如果信用評分低於600分、收支負債比高於60%、或者收入領現金的客戶,恐怕就沒辦法通過銀行審核。此外,由於銀行次順位房貸的可貸額度,是用原房貸的設定金額來計算,如果您原房貸的設定金額本來就很高、或者房屋增值不多,恐怕也無法貸到多少資金。

 (2) 民間房屋二胎貸款

  • 高利息、高收費
  • 房貸不易轉回銀行
  • 安全性低

 民間次順位房貸雖然申請門檻很低、撥款速度也很快,但借款利息也非常高,甚至可能超出法定利率,且收取的費用也不一定符合規範,對於貸款規則較陌生的客戶來說,風險也較高。

也因為風險高,銀行大多不願意承作有民間私人設定的貸款案件,如果您未來還有計畫將二胎房貸轉回銀行,恐怕就不適合申辦民間二胎房貸。

 (3) 融資房屋二胎貸款

  • 借款利率較高
  • 經銷商條件不一

裕融新鑫二順位房貸的利率為7%~14%,雖然看起來比銀行二胎房貸利率2.5%~16% 還高,但若申請銀行二順位貸款,實際取得的平均利率也是7%~8%左右,兩者差距並不大如果跟民間二順位貸款作比較,裕融新鑫二順位房貸的利率更是便宜。

另一個要注意的是,依照法規,融資公司沒辦法直接對客戶放款,須透過經銷商來承辦房屋二胎貸款,但目前市面上有提供裕融新鑫二胎房貸的經銷商及代辦公司非常多,如何選擇專業又安全的申辦管道也很重要。


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